Menu Zoeken 085 - 0220023 Online Dossier
_60A3123 Danique en Bart selfie op berg 2

Woning kopen

Wil je een woning kopen? Dan is het belangrijk om op een aantal zaken te letten. De Rivieren Notarissen voorziet je hierbij graag van advies.

Woning kopen

Wanneer je een huis koopt, wil je niet pas na de overdracht ontdekken dat de vloer rot is, of dat de verwarmingsketel lekt. Zowel koper als verkoper hebben hierin een taak. De verkoper heeft een zogenoemde informatieplicht: hij is verplicht om de koper te informeren over de gebreken aan de woning. De koper heeft daarentegen een onderzoeksplicht: hij moet zelf informeren naar mogelijke gebreken en eventueel een bouwtechnische keuring laten doen.

Vereniging van Eigenaren

Waar je bij de koop op moet letten, is ook afhankelijk van het type woning. Koop je bijvoorbeeld een appartement, dan word je ook lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE).Deze behartigt de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaren. Het is slim om van tevoren te informeren naar de verantwoordelijkheden van de bewoners, de huisregels in het gebouw en de onderhoudskosten van de gemeenschappelijke ruimtes.

Koop je een nieuwbouwwoning, dan verloopt alles iets anders dan bij de koop van een bestaande woning. Je betaalteen koopsom voor de grond waar de woning op komt, en een aanneemsom voorde bouw van het huis. Naast een koopcontract is er bovendien een aanneemovereenkomst, waarin staat wat de aannemer gaat bouwen, wanneer dat wordt opgeleverd en wanneer je wat moet betalen. Het is goed om hier kritisch naar te kijken, eventueel met hulp van de notaris. Ten slotte betaal je bij een nieuwbouwwoning meestal geen notariskosten voor de overdracht, wel betaal je notariskosten voor de hypotheekakte. Men spreekt dan van een overdracht ‘vrij op naam’.

Een woning kopen met erfpacht

Wanneer je een woning met erfpacht koopt, krijg je het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. Deze blijven echter in het bezit van de eigenaar. Voor het gebruik van de grond en woning betaal je jaarlijks een vergoeding, oftewel canon, aan de eigenaar. Ook zijn er aan een woning met erfpacht zogenoemde erfpachtvoorwaarden verbonden. Hierin staat bijvoorbeeld informatie over de duur van de erfpacht en de opzegmogelijkheden. Vaak zijn deze lastig leesbaar. De Rivieren Notarissen voorziet je graag van een deskundig, onafhankelijk advies.

Woning kopen

_60A3090 Danique en Bart lachen

Veelgestelde vragen

Wat is de financiële situatie van de Vereniging van Eigenaren?

Wilt u een appartement kopen? Kijk dan eerst goed naar de financiële situatie van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

De VvE bestaat uit alle eigenaren van het appartementencomplex. U betaalt maandelijks een bijdrage voor het onderhoud van het appartementencomplex. Als de vorige eigenaar een betalingsachterstand heeft bij de VvE, dan kunnen deze schulden voor uw rekening komen.

Betalingsachterstand en VvE

Niet iedere eigenaar maakt zijn bijdrage altijd netjes over. De VvE moet deze achterstand dan alsnog innen. In de praktijk is dit lastig, omdat de middelen om te innen door een VvE beperkt zijn.

Hoe voorkomt u dat u moet opdraaien voor de schuld van de vorige eigenaar?

Vraag voor het tekenen van de koopovereenkomst bij de makelaar of de verkoper een schuld heeft bij de VvE.

De notaris vraagt ook de opgave van de VvE op, maar u wilt niet pas bij de notaris ontdekken dat er schulden zijn.

Onderhoud en onvoorziene zaken

Let niet alleen op eventuele schulden van de vorige eigenaar. Ook achterstallig onderhoud en onvoldoende financiële reserves om het achterstallig onderhoud aan te pakken van de VvE, zijn zaken om rekening mee te houden.

Vraag daarom op tijd de financiële stukken van de VvE op, zodat u kunt (laten) controleren hoe de zaken ervoor staan.

Wat is een recht van opstal (nutsvoorzieningen)?

Het opstalrecht is het recht om in, op of boven een onroerende zaak (bijvoorbeeld een stuk grond) van iemand anders gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben.

Zo kan een netbeheerder bijvoorbeeld een elektriciteitskast op uw grond plaatsen, die altijd toegankelijk moet blijven voor deze netbeheerder. Ook kan er een persleiding onder de grond worden gelegd, waarbij u er rekening mee moet houden dat u in de nabijheid van deze leiding geen bomen of struiken plant.

Moet ik nog wat regelen als ik een huis met mijn partner koop?

Bij einde relatie

Als u een huis koopt met uw partner, is het verstandig om daarover afspraken te maken in een samenlevingscontract of in partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden. Bijvoorbeeld over hoe de inboedel wordt verdeeld als u uit elkaar gaat, wie welk deel van de hypotheek betaalt of hoeveel vermogen u zelf had ingelegd toen u samen de woning kocht.

Bij overlijden

Volgens de wet gaat de woning bij overlijden automatisch naar de (langstlevende) partner, maar dit automatisme geldt alleen voor gehuwden of mensen met een geregistreerd partnerschap. Gaat u ‘gewoon’ samenwonen, dan moet u daarom in een samenlevingscontract of testament laten opnemen dat de woning naar de overblijvende partner gaat. Bent u alleenstaand, dan gaat de woning naar uw wettelijke erfgenamen. Wilt u zelf bepalen wie uw woning erft, dan kunt u beter een testament laten opmaken. Vaak kunt u het samenlevingscontract, de partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden of een testament op dezelfde dag met de overdracht regelen.

Daarnaast kan het verstandig zijn om een levensverzekering met overlijdensuitkering af te sluiten. Als u een hypotheeklening afsluit, is zo’n verzekering vaak zelfs verplicht. Heel belangrijk daarbij is wie de uitkering krijgt als u (of uw partner) overlijdt en of er erfbelasting over de uitkering moet worden betaald. Vraag uw notaris hierover om advies. Op basis van uw persoonlijke situatie kan hij u vertellen wat er precies op uw polis moet staan. Heeft u de verzekering al afgesloten? Het is bijna altijd mogelijk om nog wijzigingen aan te brengen, al moet dat soms in overleg met de verzekeraar en/of hypotheekbank.

Wat als ik de afspraken niet nakom?

Natuurlijk kunt u besluiten de koopsom niet over te maken. Of u komt gewoon niet opdagen op de datum dat de woning wordt overgedragen. Maar dan bent u er echt nog niet vanaf. U bent namelijk wel verplicht de afspraken in het koopovereenkomst na te komen. Daarom staat meestal in het koopovereenkomst dat u de verkoper een boete moet betalen als u de afspraken niet nakomt. Die boete is bijna altijd 10 procent van de koopsom. Als koper moet u daarom meestal een waarborgsom betalen of een bankgarantie afgeven. Ook die is bijna altijd 10 procent van de koopsom. Komt u uw afspraken niet na, dan wordt de boete vaak verrekend met uw waarborgsom. U raakt uw geld dus kwijt. Als u geen waarborgsom heeft betaald of een bankgarantie heeft afgegeven, kunt u gedwongen worden alsnog te betalen. Daarnaast blijft de koop geldig. Dus zelfs als u de boete heeft betaald, bent u er nog niet vanaf.

Wat is een appartementsrecht en waarvoor dient een splitsingsakte?

Een appartementsrecht ontstaat door een gebouw of perceel grond onder te verdelen in kleinere gebruiksruimten. Juridisch heet dat: splitsing in appartementsrechten. De notaris maakt een zogenoemde splitsingsakte op, waarbij een tekening hoort. Op die tekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten duidelijk aangegeven. Alle appartementseigenaren zijn dus samen ook eigenaar van het hele gebouw. Een bewoner mag als mede-eigenaar dan ook van alle gezamenlijke ruimten gebruik maken. Meestal zijn dit bijvoorbeeld een binnentuin, dakterras, trappenhuis, lift of hal. Appartementsrechten kunnen verschillen in grootte en vorm. Zo kan het ook gaan om een park met vakantiewoningen , een groot complex met winkels en woningen of een bedrijfsverzamelgebouw.

De splitsingstekening en de splitsingsakte worden samen in de openbare registers bij het Kadaster ingeschreven. Ze zijn voor iedereen op te vragen en in te zien. Deze documenten kunnen bijvoorbeeld bij misverstanden duidelijkheid verschaffen over wie de eigenaar is en/of aan wie bepaalde rechten toekomen.

Wat betekent "Kosten Koper"?

De kosten koper bestaan in het kort uit de kosten voor de makelaar, de kosten voor het Kadaster, de overdrachtsbelasting en de kosten voor de notaris.

Kosten Kadaster

Het Kadaster berekent u kosten voor het inschrijven van de leveringsakte en de hypotheekakte en de onderzoeken van de notaris. De betaling gaat via de notaris, omdat hij de inschrijving regelt.

Overdrachtsbelasting

Als u een bestaande woning koopt, moet u overdrachtsbelasting betalen. De notaris regelt de aangifte en maakt het bedrag over naar de Belastingdienst. U hoeft dat dus niet zelf te doen. Koopt u een nieuwbouwwoning, dan betaalt u in beginsel geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan betaalt u btw. Ook de btw wordt door de notaris overgemaakt naar de verkoper.

Notariskosten

Daarnaast betaalt u de notaris voor zijn werkzaamheden. Sommige werkzaamheden zijn standaard, andere niet. Er zijn geen vaste tarieven. Moet de notaris veel problemen oplossen, dan kunnen de kosten hoger uitvallen dan wanneer alles vanaf het begin duidelijk is.

Wie de kosten voor de notaris betaalt, spreekt u af in het koopcontract. Meestal moet u als koper alle notariskosten betalen die horen bij de overdracht van de woning.

Wat betekent "Kosten Verkoper"?

De koper betaalt alleen de kosten die hij maakt voor de aankoop van uw woning. Zijn er kosten voor de verkoop van uw woning, dan moet u die natuurlijk zelf betalen. Denk aan de kosten voor het beëindigen van uw hypotheek of het aflossen van een krediet.

Royement

De verkoper betaalt de notaris voor de kosten van het beëindigen van de hypotheek op de woning. De kosten voor dit ‘royement’ zijn voor de verkoper.

Wat betekent "Vrij op naam"?

Een overdracht kan daarnaast 'vrij op naam' (v.o.n.) gebeuren. Dit houdt in dat de overdrachtsbelasting, de kosten voor de leveringsakte en Kadasterkosten voor rekening komen van de verkoper i.p.v. de koper.

Wat wordt bedoeld met ‘Kosten Vereniging van Eigenaren (VVE)’?

Op de nota van afrekening van de notaris die u krijgt bij de aankoop van uw appartement staat dat de kosten van de Vereniging van Eigenaars verrekend worden. Hieronder vallen bijvoorbeeld de mutatiekosten, dit zijn de kosten voor de administrateur om de gegevens van de verkopers te wijzigen in de gegevens van de kopers. Eventuele betaalachterstanden van stook- en servicekosten door verkopers worden door de administrateur aan de notaris opgegeven om te innen, zodat de nieuwe kopers niet met betaalachterstanden van verkopers te maken krijgen. Als blijkt dat u niet bij hoeft te betalen, of dat u een lager bedrag bij moet betalen, ontvangt u het restant terug van de VVE zelf.

Verrekening van de kosten van VVE vindt plaats bij de notaris, zodat de koper niet aansprakelijk is van de achterstanden die de verkoper heeft bij de VVE.

Hoe zit het precies met de bedenktijd?

De particuliere koper van een woning heeft volgens de wet drie dagen bedenktijd. De bedenktijd gaat in op de dag dat de koper een exemplaar krijgt van de getekende koopovereenkomst.. De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Krijgt de koper het contract bijvoorbeeld op donderdag, dan gaat de bedenktijd in op vrijdagochtend om 0.00 uur en loopt tot maandagavond 24.00 uur. Als de notaris voor u de koopovereenkomst opstelt, legt hij ook vast wanneer de bedenktijd precies ingaat. Er kan dan ook geen misverstand ontstaan tussen koper en verkoper.

Tijdens deze bedenktijd mag de koper afzien van de koop. Dat mag zonder reden en heeft voor de verkoper en de koper verder geen gevolgen.. U kunt ook een langere bedenktijd afspreken. Dat moet u dan wel in de koopovereenkomst zetten.

Wat is een appartementsrecht en waarvoor dient een splitsingsakte?

Een appartementsrecht ontstaat door een gebouw of perceel grond onder te verdelen in kleinere gebruiksruimten. Juridisch heet dat: splitsing in appartementsrechten. De notaris maakt een zogenoemde splitsingsakte op, waarbij een tekening hoort. Op die tekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten duidelijk aangegeven. Alle appartementseigenaren zijn dus samen ook eigenaar van het hele gebouw. Een bewoner mag als mede-eigenaar dan ook van alle gezamenlijke ruimten gebruik maken. Meestal zijn dit bijvoorbeeld een binnentuin, dakterras, trappenhuis, lift of hal. Appartementsrechten kunnen verschillen in grootte en vorm. Zo kan het ook gaan om een park met vakantiewoningen , een groot complex met winkels en woningen of een bedrijfsverzamelgebouw.

De splitsingstekening en de splitsingsakte worden samen in de openbare registers bij het Kadaster ingeschreven. Ze zijn voor iedereen op te vragen en in te zien. Deze documenten kunnen bijvoorbeeld bij misverstanden duidelijkheid verschaffen over wie de eigenaar is en/of aan wie bepaalde rechten toekomen.

Wat als ik de afspraken niet nakom?

Natuurlijk kunt u besluiten de koopsom niet over te maken. Of u komt gewoon niet opdagen op de datum dat de woning wordt overgedragen. Maar dan bent u er echt nog niet vanaf. U bent namelijk wel verplicht de afspraken in het koopovereenkomst na te komen. Daarom staat meestal in het koopovereenkomst dat u de verkoper een boete moet betalen als u de afspraken niet nakomt. Die boete is bijna altijd 10 procent van de koopsom. Als koper moet u daarom meestal een waarborgsom betalen of een bankgarantie afgeven. Ook die is bijna altijd 10 procent van de koopsom. Komt u uw afspraken niet na, dan wordt de boete vaak verrekend met uw waarborgsom. U raakt uw geld dus kwijt. Als u geen waarborgsom heeft betaald of een bankgarantie heeft afgegeven, kunt u gedwongen worden alsnog te betalen. Daarnaast blijft de koop geldig. Dus zelfs als u de boete heeft betaald, bent u er nog niet vanaf.

Moet ik nog wat regelen als ik een huis met mijn partner koop?

Bij einde relatie

Als u een huis koopt met uw partner, is het verstandig om daarover afspraken te maken in een samenlevingscontract of in partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden. Bijvoorbeeld over hoe de inboedel wordt verdeeld als u uit elkaar gaat, wie welk deel van de hypotheek betaalt of hoeveel vermogen u zelf had ingelegd toen u samen de woning kocht.

Bij overlijden

Volgens de wet gaat de woning bij overlijden automatisch naar de (langstlevende) partner, maar dit automatisme geldt alleen voor gehuwden of mensen met een geregistreerd partnerschap. Gaat u ‘gewoon’ samenwonen, dan moet u daarom in een samenlevingscontract of testament laten opnemen dat de woning naar de overblijvende partner gaat. Bent u alleenstaand, dan gaat de woning naar uw wettelijke erfgenamen. Wilt u zelf bepalen wie uw woning erft, dan kunt u beter een testament laten opmaken. Vaak kunt u het samenlevingscontract, de partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden of een testament op dezelfde dag met de overdracht regelen.

Daarnaast kan het verstandig zijn om een levensverzekering met overlijdensuitkering af te sluiten. Als u een hypotheeklening afsluit, is zo’n verzekering vaak zelfs verplicht. Heel belangrijk daarbij is wie de uitkering krijgt als u (of uw partner) overlijdt en of er erfbelasting over de uitkering moet worden betaald. Vraag uw notaris hierover om advies. Op basis van uw persoonlijke situatie kan hij u vertellen wat er precies op uw polis moet staan. Heeft u de verzekering al afgesloten? Het is bijna altijd mogelijk om nog wijzigingen aan te brengen, al moet dat soms in overleg met de verzekeraar en/of hypotheekbank.

De Rivieren Notarissen is aangesloten bij:

VMN
VASN
EPN
Novex
mfn
RFEA
Online Dossier