Menu Zoeken 085 - 0220023 Online Dossier
_60A3123 Danique en Bart selfie op berg 2

Woning kopen

Wil je een woning kopen? Dan is het belangrijk om op een aantal zaken te letten. De Rivieren Notarissen voorziet je hierbij graag van advies.

Woning kopen

Wanneer je een huis koopt, wil je niet pas na de overdracht ontdekken dat de vloer rot is, of dat de verwarmingsketel lekt. Zowel koper als verkoper hebben hierin een taak. De verkoper heeft een zogenoemde informatieplicht: hij is verplicht om de koper te informeren over de gebreken aan de woning. De koper heeft daarentegen een onderzoeksplicht: hij moet zelf informeren naar mogelijke gebreken en eventueel een bouwtechnische keuring laten doen.

Vereniging van Eigenaren

Waar je bij de koop op moet letten, is ook afhankelijk van het type woning. Koop je bijvoorbeeld een appartement, dan word je ook lid van de Vereniging van Eigenaren (VvE).Deze behartigt de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaren. Het is slim om van tevoren te informeren naar de verantwoordelijkheden van de bewoners, de huisregels in het gebouw en de onderhoudskosten van de gemeenschappelijke ruimtes.

Koop je een nieuwbouwwoning, dan verloopt alles iets anders dan bij de koop van een bestaande woning. Je betaalteen koopsom voor de grond waar de woning op komt, en een aanneemsom voorde bouw van het huis. Naast een koopcontract is er bovendien een aanneemovereenkomst, waarin staat wat de aannemer gaat bouwen, wanneer dat wordt opgeleverd en wanneer je wat moet betalen. Het is goed om hier kritisch naar te kijken, eventueel met hulp van de notaris. Ten slotte betaal je bij een nieuwbouwwoning meestal geen notariskosten voor de overdracht, wel betaal je notariskosten voor de hypotheekakte. Men spreekt dan van een overdracht ‘vrij op naam’.

Een woning kopen met erfpacht

Wanneer je een woning met erfpacht koopt, krijg je het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken. Deze blijven echter in het bezit van de eigenaar. Voor het gebruik van de grond en woning betaal je jaarlijks een vergoeding, oftewel canon, aan de eigenaar. Ook zijn er aan een woning met erfpacht zogenoemde erfpachtvoorwaarden verbonden. Hierin staat bijvoorbeeld informatie over de duur van de erfpacht en de opzegmogelijkheden. Vaak zijn deze lastig leesbaar. De Rivieren Notarissen voorziet je graag van een deskundig, onafhankelijk advies.

Woning kopen

_60A3090 Danique en Bart lachen

Veelgestelde vragen

Wat betekent "Kosten Koper"?

De kosten koper bestaan in het kort uit de kosten voor de makelaar, de kosten voor het Kadaster, de overdrachtsbelasting en de kosten voor de notaris.

Kosten Kadaster

Het Kadaster berekent u kosten voor het inschrijven van de leveringsakte en de hypotheekakte en de onderzoeken van de notaris. De betaling gaat via de notaris, omdat hij de inschrijving regelt.

Overdrachtsbelasting

Als u een bestaande woning koopt, moet u overdrachtsbelasting betalen. De notaris regelt de aangifte en maakt het bedrag over naar de Belastingdienst. U hoeft dat dus niet zelf te doen. Koopt u een nieuwbouwwoning, dan betaalt u in beginsel geen overdrachtsbelasting. In plaats daarvan betaalt u btw. Ook de btw wordt door de notaris overgemaakt naar de verkoper.

Notariskosten

Daarnaast betaalt u de notaris voor zijn werkzaamheden. Sommige werkzaamheden zijn standaard, andere niet. Er zijn geen vaste tarieven. Moet de notaris veel problemen oplossen, dan kunnen de kosten hoger uitvallen dan wanneer alles vanaf het begin duidelijk is.

Wie de kosten voor de notaris betaalt, spreekt u af in het koopcontract. Meestal moet u als koper alle notariskosten betalen die horen bij de overdracht van de woning.

Wat betekent "Kosten Verkoper"?

De koper betaalt alleen de kosten die hij maakt voor de aankoop van uw woning. Zijn er kosten voor de verkoop van uw woning, dan moet u die natuurlijk zelf betalen. Denk aan de kosten voor het beëindigen van uw hypotheek of het aflossen van een krediet.

Royement

De verkoper betaalt de notaris voor de kosten van het beëindigen van de hypotheek op de woning. De kosten voor dit ‘royement’ zijn voor de verkoper.

Wat betekent "Vrij op naam"?

Een overdracht kan daarnaast 'vrij op naam' (v.o.n.) gebeuren. Dit houdt in dat de overdrachtsbelasting, de kosten voor de leveringsakte en Kadasterkosten voor rekening komen van de verkoper i.p.v. de koper.

Wat is een voorlopige koopovereenkomst?

Een voorlopige koopovereenkomst is een term, die vooral gebruikt wordt door makelaars en particuliere (ver)kopers op de woningmarkt en een term die vooral in het verleden werd gebruikt om aan te geven dat er bij de notaris nog een definitieve overdrachtsakte moest worden ondertekend. Hiermee wordt vaak een koopovereenkomst bedoeld, waarvan de bedenktijd nog niet is verstreken of waar de termijn van ontbindende voorwaarden nog niet is verlopen. Maar de vraag kan gesteld worden of de omschrijving 'voorlopig' wel klopt.

Het is namelijk zo dat alles wat u afspreekt met de verkoper, en waarvoor u tekent, meteen al bindend is.

Een voorlopige koopovereenkomst is daarom wel degelijk een definitieve koopovereenkomst te noemen. Het is een overeenkomst waar zowel de verkoper als de koper hun handtekeningen onder hebben gezet. Dit betekent dat partijen overeenstemming hebben bereikt en dat er over en weer verplichtingen zijn ontstaan. De koper moet de koopprijs betalen en de verkoper moet de eigendom van de woning leveren.

Waarom zou ik een koopovereenkomst inschrijven?

Zodra een koopovereenkomst is getekend door verkoper en koper, bestaat de mogelijkheid deze te laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster. Dit wordt vastgelegd in de koopovereenkomst. De inschrijving van de koopovereenkomst wordt middels een akte verzorgd door de notaris.

Door de koopovereenkomst in te schrijven, bent u als koper namelijk "wettelijk beschermd" tegen een aantal situaties, zoals:

- een levering van de woning aan een andere koper;
​- onderbewindstelling van de verkoper;
​- verhuur van de woning;
​- kwalitatieve bedingen die na de inschrijving tot stand zijn gekomen;
​- beslagen die na de inschrijving worden gelegd;
​- faillissement/surséance van betaling of schuldsanering van verkoper.

De koopovereenkomst inschrijven biedt alleen bescherming als de overdracht van de woning binnen 6 maanden na de inschrijving plaatsvindt. De koopovereenkomst inschrijven beschermt u dus maar voor een beperkte tijd.

Wat is een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht om gebruik te maken van een stuk grond van een andere eigenaar. Dat het een zakelijk recht is, brengt met zich mee dat een erfdienstbaarheid ook werkt ten behoeve van en/of tegenover nieuwe eigenaren.

Erfdienstbaarheden kunnen verschillende vormen aannemen. Het kan gaan om het recht van overpad (recht om over een stuk grond te gaan), het recht van uitzicht (recht om onbelemmerd uitzicht te hebben), het recht van afwatering (recht om water af te voeren via een bepaald stuk grond), enzovoort.

Een erfdienstbaarheid dient door middel van een notariële akte te worden gevestigd, waarna de notariële akte zal worden ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster.

Sommige erfdienstbaarheden kunnen daarnaast ontstaan door langdurig gebruik of gewoonte. Als iemand gedurende een lange periode ononderbroken en openlijk gebruikmaakt van een bepaald stuk grond zonder bezwaar van de eigenaar, kan dit leiden tot het ontstaan van een erfdienstbaarheid door middel van verjaring. Een en ander dient te worden

vastgelegd bij het Kadaster

Wat is een recht van opstal (nutsvoorzieningen)?

Het opstalrecht is het recht om in, op of boven een onroerende zaak (bijvoorbeeld een stuk grond) van iemand anders gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben.

Zo kan een netbeheerder bijvoorbeeld een elektriciteitskast op uw grond plaatsen, die altijd toegankelijk moet blijven voor deze netbeheerder. Ook kan er een persleiding onder de grond worden gelegd, waarbij u er rekening mee moet houden dat u in de nabijheid van deze leiding geen bomen of struiken plant.

Hoe zit het precies met de bedenktijd?

De particuliere koper van een woning heeft volgens de wet drie dagen bedenktijd. De bedenktijd gaat in op de dag dat de koper een exemplaar krijgt van de getekende koopovereenkomst.. De bedenktijd duurt drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Krijgt de koper het contract bijvoorbeeld op donderdag, dan gaat de bedenktijd in op vrijdagochtend om 0.00 uur en loopt tot maandagavond 24.00 uur. Als de notaris voor u de koopovereenkomst opstelt, legt hij ook vast wanneer de bedenktijd precies ingaat. Er kan dan ook geen misverstand ontstaan tussen koper en verkoper.

Tijdens deze bedenktijd mag de koper afzien van de koop. Dat mag zonder reden en heeft voor de verkoper en de koper verder geen gevolgen.. U kunt ook een langere bedenktijd afspreken. Dat moet u dan wel in de koopovereenkomst zetten.

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?

Hoeveel overdrachtsbelasting moet worden betaald als iemand eigenaar wordt van een onroerende zaak?

Starters
​Starters betalen geen overdrachtsbelasting over de woning die zij kopen om zelf in te gaan wonen. Deze vrijstelling voor de overdrachtsbelasting kan één keer worden gebruikt.

Als starter wordt gezien:
​- iemand die tussen de 18 en 35 jaar oud is, én
​- zelf in de woning gaat wonen, én
​- nog niet eerder een woning heeft gekocht met de startersvrijstelling.

De startersvrijstelling kan in 2024 alleen worden gebruikt als de koopprijs en de waarde van de woning € 510.000 is of lager.
​Wordt een starter samen met een partner eigenaar van de woning en wordt de partner niet als starter gezien? Als ze 50/50 eigenaar worden van de woning, moet over de helft van de koopprijs en de waarde 2% aan overdrachtsbelasting worden betaald.
​Koopt u later bijvoorbeeld nog een extra strook grond bij de woning of een garagebox in de buurt, dan gelden hiervoor aparte regels. Over de koopprijs en de waarde hiervan moet 10,4% overdrachtsbelasting worden betaald. Vindt deze koop binnen één jaar plaats na de overdracht van de woning bij de notaris, dan moet de koopprijs en de waarde van die strook grond of die garagebox e.d. worden opgeteld bij de koopprijs en de waarde van de woning. Is het totale bedrag dan boven de € 510.000 (in 2024) dan vervalt de startersvrijstelling en moet alsnog 2% aan overdrachtsbelasting over de koopprijs en waarde van de woning worden betaald.

Andere situaties
​Wie geen starter is en eigenaar wordt van een woning om er zelf in te gaan wonen, betaalt 2% aan overdrachtsbelasting over de koopprijs.

Voor kopers die niet zelf in de woning gaan wonen geldt dat 10,4% aan overdrachtsbelasting moet worden betaald. Bijvoorbeeld als het gaat om ouders die een woning kopen voor hun studerende kinderen.
​Ook bij de koop van een perceel grond of een bedrijfshal geldt een percentage van 10,4% voor de overdrachtsbelasting. Dat geldt bijvoorbeeld ook voor aandelen in een zogenoemde 'vastgoed-BV'.

Overnemen spullen van de verkoper

Er hoeft geen overdrachtsbelasting betaald te worden over de spullen die u van de verkoper overneemt, zoals gordijnen, meubilair en dergelijke. We noemen deze spullen 'roerende zaken'. De waarde daarvan mag u voor de berekening van de overdrachtsbelasting aftrekken van de koopprijs. De Belastingdienst kan u vragen bewijzen aan te dragen voor de waarde van de roerende zaken.

percentages overdrachtsbelasting op een rijtje:
​woning voor starters: 0%
​woning om zelf in te gaan wonen: 2%
​woning om niet zelf in te gaan wonen, woning om te verhuren, woning voor studerend kind: 10,4%
​kantoorpand: 10,4%
​perceel grond, bedrijfspand, winkelpand, ander onroerend goed: 10,4%
​aandelen in een vastgoed-B.V.: 10,4%

Wij helpen u graag als u vragen heeft over de overdrachtsbelasting en u advies wilt daarover.

Wat is een appartementsrecht en waarvoor dient een splitsingsakte?

Een appartementsrecht ontstaat door een gebouw of perceel grond onder te verdelen in kleinere gebruiksruimten. Juridisch heet dat: splitsing in appartementsrechten. De notaris maakt een zogenoemde splitsingsakte op, waarbij een tekening hoort. Op die tekening worden de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten duidelijk aangegeven. Alle appartementseigenaren zijn dus samen ook eigenaar van het hele gebouw. Een bewoner mag als mede-eigenaar dan ook van alle gezamenlijke ruimten gebruik maken. Meestal zijn dit bijvoorbeeld een binnentuin, dakterras, trappenhuis, lift of hal. Appartementsrechten kunnen verschillen in grootte en vorm. Zo kan het ook gaan om een park met vakantiewoningen , een groot complex met winkels en woningen of een bedrijfsverzamelgebouw.

De splitsingstekening en de splitsingsakte worden samen in de openbare registers bij het Kadaster ingeschreven. Ze zijn voor iedereen op te vragen en in te zien. Deze documenten kunnen bijvoorbeeld bij misverstanden duidelijkheid verschaffen over wie de eigenaar is en/of aan wie bepaalde rechten toekomen.

De splitsingstekening/appartementstekening dient aan een aantal vereisten te voldoen voordat deze kan worden ingeschreven bij het kadaster. Zie hiervoor ook de navolgende link van het kadaster: https://www.kadaster.nl/documents/1953498/2794223/Splitsingen+en+splitsingstekeningen+appartementen+-+vragen+en+antwoorden.pdf/0822ccf4-341f-066f-393c-51d9026d0eb0?t=1587116203170

Wat is een verblijvingsbeding?

Een verblijvingsbeding is een clausule in een notariële akte, vaak opgenomen in een samenlevingscontract of akte van levering, waarin wordt vastgelegd dat gezamenlijke bezittingen bij overlijden automatisch toekomen aan de langstlevende partner. Dit betekent dat de goederen die gemeenschappelijk eigendom waren, zoals een woning of banktegoeden, eigendom kunnen worden van de overblijvende partner.

Dit beding is ten zeerste aan te raden voor ongehuwde samenwoners, omdat zij geen wettelijke bescherming genieten zoals gehuwden of geregistreerde partners. Het voorkomt dat nabestaanden, zoals erfgenamen van de overleden partner, aanspraak kunnen maken op een deel van de gezamenlijke bezittingen.

Het is belangrijk om een verblijvingsbeding goed juridisch te laten vastleggen in een notariële akte, zoals een samenlevingscontract of akte van levering, om conflicten te voorkomen.

Wat is de financiële situatie van de Vereniging van Eigenaren?

Wilt u een appartement kopen? Kijk dan eerst goed naar de financiële situatie van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

De VvE bestaat uit alle eigenaren van het appartementencomplex. U betaalt maandelijks een bijdrage voor het onderhoud van het appartementencomplex. Als de vorige eigenaar een betalingsachterstand heeft bij de VvE, dan kunnen deze schulden voor uw rekening komen.

Betalingsachterstand en VvE

Niet iedere eigenaar maakt zijn bijdrage altijd netjes over. De VvE moet deze achterstand dan alsnog innen. In de praktijk is dit lastig, omdat de middelen om te innen door een VvE beperkt zijn.

Hoe voorkomt u dat u moet opdraaien voor de schuld van de vorige eigenaar?

Vraag voor het tekenen van de koopovereenkomst bij de makelaar of de verkoper een schuld heeft bij de VvE.

De notaris vraagt ook de opgave van de VvE op, maar u wilt niet pas bij de notaris ontdekken dat er schulden zijn.

Onderhoud en onvoorziene zaken

Let niet alleen op eventuele schulden van de vorige eigenaar. Ook achterstallig onderhoud en onvoldoende financiële reserves om het achterstallig onderhoud aan te pakken van de VvE, zijn zaken om rekening mee te houden.

Vraag daarom op tijd de financiële stukken van de VvE op, zodat u kunt (laten) controleren hoe de zaken ervoor staan.

Wat wordt bedoeld met ‘Kosten Vereniging van Eigenaren (VVE)’?

Op de nota van afrekening van de notaris die u krijgt bij de aankoop van uw appartement staat dat de kosten van de Vereniging van Eigenaars verrekend worden. Hieronder vallen bijvoorbeeld de mutatiekosten, dit zijn de kosten voor de administrateur om de gegevens van de verkopers te wijzigen in de gegevens van de kopers. Eventuele betaalachterstanden van stook- en servicekosten door verkopers worden door de administrateur aan de notaris opgegeven om te innen, zodat de nieuwe kopers niet met betaalachterstanden van verkopers te maken krijgen. Als blijkt dat u niet bij hoeft te betalen, of dat u een lager bedrag bij moet betalen, ontvangt u het restant terug van de VVE zelf.

Verrekening van de kosten van VVE vindt plaats bij de notaris, zodat de koper niet aansprakelijk is van de achterstanden die de verkoper heeft bij de VVE.

Wat als ik de afspraken niet nakom?

Natuurlijk kunt u besluiten de koopsom niet over te maken. Of u komt gewoon niet opdagen op de datum dat de woning wordt overgedragen. Maar dan bent u er echt nog niet vanaf. U bent namelijk wel verplicht de afspraken in het koopovereenkomst na te komen. Daarom staat meestal in het koopovereenkomst dat u de verkoper een boete moet betalen als u de afspraken niet nakomt. Die boete is bijna altijd 10 procent van de koopsom. Als koper moet u daarom meestal een waarborgsom betalen of een bankgarantie afgeven. Ook die is bijna altijd 10 procent van de koopsom. Komt u uw afspraken niet na, dan wordt de boete vaak verrekend met uw waarborgsom. U raakt uw geld dus kwijt. Als u geen waarborgsom heeft betaald of een bankgarantie heeft afgegeven, kunt u gedwongen worden alsnog te betalen. Daarnaast blijft de koop geldig. Dus zelfs als u de boete heeft betaald, bent u er nog niet vanaf.

Moet ik nog wat regelen als ik een huis met mijn partner koop?

Bij einde relatie

Als u een huis koopt met uw partner, is het verstandig om daarover afspraken te maken in een samenlevingscontract of in partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden. Bijvoorbeeld over hoe de inboedel wordt verdeeld als u uit elkaar gaat, wie welk deel van de hypotheek betaalt of hoeveel vermogen u zelf had ingelegd toen u samen de woning kocht.

Bij overlijden

Volgens de wet gaat de woning bij overlijden automatisch naar de (langstlevende) partner, maar dit automatisme geldt alleen voor gehuwden of mensen met een geregistreerd partnerschap. Gaat u ‘gewoon’ samenwonen, dan moet u daarom in een samenlevingscontract of testament laten opnemen dat de woning naar de overblijvende partner gaat. Bent u alleenstaand, dan gaat de woning naar uw wettelijke erfgenamen. Wilt u zelf bepalen wie uw woning erft, dan kunt u beter een testament laten opmaken. Vaak kunt u het samenlevingscontract, de partnerschaps- of huwelijkse voorwaarden of een testament op dezelfde dag met de overdracht regelen.

Daarnaast kan het verstandig zijn om een levensverzekering met overlijdensuitkering af te sluiten. Als u een hypotheeklening afsluit, is zo’n verzekering vaak zelfs verplicht. Heel belangrijk daarbij is wie de uitkering krijgt als u (of uw partner) overlijdt en of er erfbelasting over de uitkering moet worden betaald. Vraag uw notaris hierover om advies. Op basis van uw persoonlijke situatie kan hij u vertellen wat er precies op uw polis moet staan. Heeft u de verzekering al afgesloten? Het is bijna altijd mogelijk om nog wijzigingen aan te brengen, al moet dat soms in overleg met de verzekeraar en/of hypotheekbank.

Wat is legaliseren van een handtekening bij een volmacht?

Voor het ondertekenen van een volmacht wordt door notarissen gevraagd om uw handtekening onder de volmacht te laten legaliseren. Het legaliseren houdt in dat de notaris verklaart dat de volmachtgever in het bijzijn van de notaris de handtekening heeft gezet. Zo weet men namelijk dat moment en voor de toekomst zeker dat diegene die het stuk heeft getekend ook degene is die de volmacht moet ondertekenen en wordt de kans op misbruik kleiner.

Wat is een hypotheek?

Als je geld leent bij de bank voor je woning, bedrijfspand, perceel grond of schip (onderpand), dan wil de bank daarvoor in ruil meestal een hypotheek. De hypotheek is een recht dat de bank heeft voor het geval dat je niet meer kunt betalen. Als je na verschillende aanmaningen van de bank de hypotheek nog niet betaalt, dan kan de bank uiteindelijk het onderpand op een veiling verkopen.

De bank krijgt het hypotheek(recht) door een notariële akte die wordt geadministreerd bij het kadaster. Hiermee heeft de bank meer zekerheid voor de terugbetaling van het geld dat je geleend hebt. Het is niet alleen de bank die een hypotheek kan krijgen. Ook als je geld leent van familie of van een B.V., kan er een hypotheekrecht op het onderpand gevestigd worden.

Wat zijn veel voorkomende termen?

- schuldenaar, debiteur ofgeldnemer: degene die het geld van de bank leent. Als u en uw partner samen lenen, bent u beiden schuldenaar.

- hoofdelijke schuldenaren: als u samen met uw echtgenoot of partner het geld leent, bent u als hoofdelijke schuldenaren ieder apart verantwoordelijk voor de terugbetaling van het hele geleende bedrag.

- hypotheekgever of onderzetter: degene die het onderpand in eigendom heeft en het hypotheekrecht aan de bank geeft als zekerheid voor de terugbetaling van het geleende bedrag.

- hypotheekhouder, hypotheeknemer of geldgever: degene die aan u geld leent en in ruil daarvoor een hypotheekrecht op uw onderpand krijgt. Dit is over het algemeen de bank.

Wat zijn veel voorkomende hypotheekbedingen?

Het huurbeding (artikel 3:264 Burgerlijk Wetboek)

In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen. Bij een veiling wil de bank een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst behalen. Verhuring of verpachting leidt meestal tot een lagere verkoopopbrengst. Dit betekent dat u uw onderpand alleen met toestemming van de bank mag verhuren of verpachten.

Verbod tot verandering (artikel 3:265 Burgerlijk Wetboek)

Ook de 'inrichting, gedaante en bestemming van het onderpand' kunnen van invloed zijn op een eventuele door de bank te behalen verkoopopbrengst op een veiling. De bank wil niet dat u uw onderpand verandert waardoor de verkoopopbrengst op een veiling lager wordt.

In de hypotheekakte is daarom opgenomen dat u toestemming aan de bank moet vragen voor veranderingen van inrichting en gedaante of bestemming. Hiermee wordt niet bedoeld dat u bijvoorbeeld uw woning niet mag schilderen, of dat u geen nieuwe meubels mag kopen. Een nieuwe keuken plaatsen of de badkamer veranderen is in de meeste gevallen ook geen probleem. Wel zal toestemming van de bank nodig zijn als u bijvoorbeeld van de woning een kantoor wil maken.

Het is overigens verstandig om bij de bank na te vragen welke veranderingen aan uw woning onder het verbod vallen.

Beheer en ontruiming door de bank (artikel 3:267 Burgerlijk Wetboek)

De bank mag de woning in beheer nemen als u uw woning verwaarloost en/of de afspraken met de bank niet nakomt. Daarnaast mag de bank de woning ontruimen in verband met de verkoop op de veiling.

Pandrecht

Naast het hypotheekrecht is een pandrecht een zekerheidsrecht ter terugbetaling van een geldsom. Een pandrecht kan gevestigd worden op alle zaken waarop geen hypotheekrecht gevestigd kan worden.

In de hypotheekakte zijn verschillende pandrechten voor de bank gevestigd. De belangrijkste is het pandrecht op de roerende zaken.
​Aan of in uw woning kunnen zaken zijn bevestigd, zoals rolluiken of zonneschermen. Deze zaken zijn gemakkelijk los te schroeven. Als het tot een veiling komt, wil de bank een complete woning te koop kunnen aanbieden. Het pandrecht voorkomt dat u in het zicht van de veiling deze zaken van de woning verwijdert.

Algemene voorwaarden

Zowel bij de leningsovereenkomst als bij de hypotheekverlening wordt een aantal zaken geregeld in de ‘algemene voorwaarden’. U krijgt deze algemene voorwaarden van de bank. Het is belangrijk deze algemene voorwaarden door te lezen. De bank stelt namelijk dat deze deel uitmaken van de hypotheekakte.

Wat houdt een geldleningsovereenkomst in?

De geldleningsovereenkomst bevat de afspraken over het geld dat is geleend. De geldleningsovereenkomst wordt gesloten tussen de schuldenaar en de schuldeiser.
De schuldenaar is diegene die het geld leent en de schuldeiser is diegene die het geld uitleent. In de geldleningsovereenkomst staat onder andere hoeveel geld is geleend, wanneer dit moet worden terugbetaald en hoeveel rente moet worden betaald.

Wat houdt een kredietovereenkomst in?

Een kredietovereenkomst bevat de afspraken over het geld dat maximaal geleend kan worden en eventueel wanneer dit moet zijn terugbetaald en hoeveel rente er verschuldigd is.

Als niet duidelijk is welk bedrag (nog) terugbetaald moet worden, is de administratie van de schuldeiser/de bank beslissend. Het is dus belangrijk dat beide partijen goed bijhouden welk bedrag (nog) terugbetaald moet worden.

Wat houdt parate executie in?

Als de schuldenaar niet betaalt, heeft de schuldeiser recht om het onderpand waarop het hypotheekrecht rust in het openbaar te verkopen. De koper op de veiling betaalt de koopprijs aan de notaris, die de koopprijs vervolgens doorbetaalt aan de schuldeiser tot maximaal het afgesproken bedrag waar zekerheid voor is verleend.
​Er is ook een bedrag gereserveerd voor rente, boetes en kosten. Blijft er daarna nog geld over, dan is dat geld in beginsel voor de oorspronkelijke eigenaar van het onderpand: de zekerheidsgever. Als de opbrengst niet voldoende is, moet de schuldenaar het overgebleven deel van de schuld nog steeds betalen aan de schuldeiser.

Wat als het bedrag van de hypotheek hoger is dan het bedrag van de lening?

Het bedrag dat in de hypotheekakte is vermeld, is hoger dan het bedrag dat u heeft geleend. Daarmee kunt u in de toekomst eventueel meer geld van de bank lenen zonder dat u daarvoor een nieuwe hypotheekakte nodig heeft. Over de verhoging betaalt u geen rente.

Wat houdt de verhoging (boete, rente en kosten) boven mijn inschrijvingsbedrag in?

Het bedrag dat in de hypotheekakte is vermeld, kan daarnaast verhoogd zijn met een bedrag dat u niet heeft geleend. Over deze verhoging betaalt u geen rente. De reden voor het hogere bedrag is dat de bank bij een eventuele veiling van uw onderpand allerlei kosten moet maken; onder meer veiling- en deurwaarderskosten. De bank wil niet alleen het bedrag dat u geleend heeft uit de veilingopbrengst halen, maar ook de gemaakte kosten en de achterstallige rente

Voorbeeld:

X leent € 200.000 van de bank maar stopt op een bepaald moment met de maandelijkse betaling van de rente. De bank zal na verloop van tijd, als ze met X geen betalingsafspraken kan maken, de woning gaan veilen en zal daarbij kosten maken voor de deurwaarder en de veilingbijeenkomst. Dit loopt op tot een bedrag van € 10.000. X heeft op dat moment meer schuldeisers, zoals de Belastingdienst en twee aannemers. De verkoop van de woning op de veiling brengt € 225.000 op.

Door het hypotheekrecht mag de bank als eerste uit de verkoopopbrengst de lening én de gemaakte kosten halen, dus € 210.000.
​Het restant wordt verdeeld tussen de overige schuldeisers. Als er nog wat overblijft, dan is dat voor X.

Zou de bank die verhoging niet in de akte opnemen, dan zou in dit voorbeeld de bank alleen € 200.000 uit de opbrengst mogen halen en moet ze met de andere schuldeisers het restant van de veilingopbrengst delen.

Tweede hypotheek?

Als er meer hypotheken zijn, heeft de eerste hypotheek ‘eerste rang’. Bij een veiling mag de bank met het eerste hypotheekrecht als eerste het verschuldigde uit de opbrengst halen. In hypotheekakten of algemene voorwaarden van banken staat vaak opgenomen dat u niet zonder toestemming van de bank andere hypotheken (bij andere banken) mag aangaan. Dit geldt ook voor het verlenen van bijvoorbeeld een vruchtgebruik op uw woning of een erfdienstbaarheid ten behoeve van het buurperceel. In dat geval moet u toestemming vragen aan de bank.

Wat is het einde van de hypotheek (royement)

Bij verkoop van het onderpand is de verkoper verplicht dit vrij van hypotheek te leveren, hiermee eindigt het hypotheekrecht. In ruil daarvoor krijgt de bank (een deel van) de verkoopopbrengst; daarmee lost u de lening af. Als de lening niet helemaal kan worden afgelost uit de verkoopopbrengst, eindigt het hypotheekrecht, maar bent u nog wel verplicht de lening terug te betalen aan de bank.
​De hypotheekakte is ingeschreven bij het kadaster en moet bij het einde daarvan door de notaris worden uitgeschreven. De kosten hiervan zijn voor rekening van de schuldenaar.

Let op! Het aflossen van de lening is niet afdoende om de inschrijving van het hypotheekrecht bij het kadaster door te halen. Regel dit zo snel mogelijk om problemen bij een eventuele verkoop in de toekomst te voorkomen.

De Rivieren Notarissen is aangesloten bij:

EPN
NOVEX_Logo_met_tekst
Online Dossier